Обзавестись квартирой в следующем году станет сложнее. Эксперты ожидают рост стоимости жилья в Казахстане. Подорожание неизбежно, и коснется оно в первую очередь первички. Повлияют не только новая ставка НДС, но и другие факторы. Zakon.kz выяснял, от чего зависят цены и к чему готовиться.
Стоимость жилья в Казахстане неуклонно растет. По информации Energyprom.kz, за год цены на новые квартиры увеличились на 13,1%, а на вторичном рынке – на 11,6%. Особенно трудно купить жилплощадь в Павлодаре, Конаеве, Алматы, Шымкенте, Кызылорде и Астане.
Фото:zakon.kz
Похожая ситуация наблюдается и на вторичном рынке. В шести городах произошел рост выше среднего, в остальных – поменьше. Есть показатели ниже уровня инфляции. Высокие темпы удорожания на "вторичке" сложились в Алматы, Павлодаре, Талдыкоргане, Актобе, Туркестане и Шымкенте. А вот в Кызылорде, Караганде, Атырау, Актау и Усть-Каменогорске цены практически не изменились.
Дарига Нускабаева снимает однушку в панельке недалеко от центра в Алматы. Девушка мечтает приобрести собственное жилье и уже несколько лет откладывает на ипотеку. Но эта цель постоянно отдаляется. Банки ежегодно меняют порог первоначального взноса – и накопленной суммы все время не хватает. Ее планы пока остаются в мечтах.
"По льготным ипотечным программам я не прохожу, а на обычную ипотеку накопить не получается. Сумма первоначального взноса растет же – и моих денег оказывается недостаточно. Приходится год за годом откладывать покупку квартиры и платить чужим людям за аренду. Еще и непредвиденные траты бывают. Накопления расходятся, а жилье-то с каждым годом дорожает. Например, квартира в Алматы даже на последнем этаже ЖК экономкласса в 2024-м стоила 35 миллионов тенге, в 2025-м уже 40, ну а в 2026-м цена будет, наверное, 45. Первоначалка, допустим, 20%, и получается, подорожание происходит непропорционально росту зарплаты. А если она не растет, то скопить становится вообще невозможно", – отмечает Дарига.
Спрос на жилье в Казахстане по-прежнему очень высокий, констатируют экономисты. Желающих жить в крупнейших городах слишком много. В поисках работы с достойной оплатой молодежь массово переезжает из регионов в Алматы, Астану и Шымкент. В мегаполисах земельные ресурсы для строительства ограничены, участки только растут в цене – отсюда и дороговизна квартир. Естественно, сказывается на ценниках ежегодная инфляция.
"Цены и без каких-либо изменений в Налоговом кодексе росли бы. А в следующем году, когда будет применено новое законодательство, – это значит, НДС вырастет с 12 до 16% – некоторые строительные компании корпоративный подоходный налог (КПН) на прибыль вместо 20% будут платить 25%. И вот эти налоговые изменения повлияют где-то максимум на 3-4% повышения стоимости жилья. Оно будет не целый год, а наверное, в январе, феврале и марте, а потом уже влияние не будет заметно. Но ежегодная инфляция 10-12% остается. Ну, может быть, вместо 12 будет 14 или 15%. Основная причина повышения цены – это, по-моему, очень большой спрос на жилье", – считает кандидат экономических наук Сапарбай Жубаев.
Эксперты полагают, что изменения приведут к паузе на рынке недвижимости, но не к кризису. Повышение базовой ставки сделало займы дороже, а новый Налоговый кодекс заставит и бизнес, и частных лиц принимать более взвешенные решения. По словам риелторов, сделок и заявок на ипотеки уже стало меньше.
"По данным участников профессионального сообщества, за последний месяц наблюдается снижение количества сделок и ипотечных заявок. Покупатели заняли выжидательную позицию на фоне обсуждения налоговых изменений, высокой базовой ставки и неопределенности по условиям ипотечного кредитования. В краткосрочной перспективе мы не ожидаем резкого оживления. Скорее, рынок продолжит адаптацию: часть спроса сместится в более доступные сегменты, часть будет отложена. Существенные изменения возможны только при пересмотре условий ипотеки либо появлении новых адресных госпрограмм".-Президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко
По прогнозам специалистов, в следующем году цены на новые квартиры станут еще выше, причем вне зависимости от расположения. Больше всех подорожают новостройки бизнес- и комфорт-класса, где велика доля ипотечных покупателей.
"В 2026 году более выраженный рост цен мы ожидаем именно на первичном рынке жилья. Новостройки остаются наиболее чувствительными к изменениям. Вторичный рынок, напротив, будет расти более умеренно и точечно – в зависимости от локации, качества объекта и его ликвидности. В ряде сегментов "вторичка" может вообще показать околонулевую динамику из-за снижения платежеспособного спроса", – пояснила президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.
По ее словам, рост цен на первичное жилье в 2026 году может составить от 10% до 20%, в отдельных проектах – выше. Лариса Степаненко перечислила ключевые факторы влияния на стоимость недвижимости:
- НДС и налоговая нагрузка – один из основных драйверов роста, который застройщики будут вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра;
- высокая базовая ставка, ограничивающая доступность проектного и ипотечного финансирования;
- рост себестоимости строительства: стройматериалы, инженерия, логистика, рабочая сила;
- снижение объемов новых предложений, что также подталкивает цены вверх.
Повышение ставок и конкуренция между застройщиками приведут к сегментации: сильные проекты с выгодными локациями и удобной инфраструктурой продолжат дорожать, а слабые, возможно, приостановятся или вовсе уйдут с рынка. Но удерживать цены строительные компании не смогут – по причинам, которые от них не зависят.
"Подорожания стройматериалов мы пока не ожидаем, скорее всего, останется все в пределах инфляции. Надеемся, по крайней мере, что будет так, резких скачков пока не ждем. Но вот изменение курса национальной валюты сильно повлияет на стоимость. Курс влияет из-за того, что доля местного содержания еще достаточно низкая, очень многие материалы все-таки закупаются за рубежом, и изменение курса национальной валюты напрямую влияет на себестоимость", – сказал президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
Застройщикам вести бизнес с каждым годом сложнее: кредиты – дороже, себестоимость – выше. Компании постепенно перестраиваются: концентрируются на эффективных проектах, формируют партнерские продажи. Требования к строительству тоже ужесточаются – им соответствуют не все. Таким образом, рынок становится профессиональнее и чище. К слову, некоторые строительные компании не стали дожидаться следующего года и повысили стоимость квартир уже в 2025-м.
"Если в этом году какой-то плавный рост не предусмотреть, то в 2026-м был бы рывок стоимости квадратного метра вообще колоссальный, а так это будет более-менее сглажено. Минимальный процент, на который дорожает жилье, – это 15%, но, скорее всего, все будет также привязано к инфляции, к другим факторам, и, возможно, жилье будет дороже. Хотя объективно строительной отрасли такие резкие рывки не нужны. Если смотреть первые три квартала, то она прирастала предельно гармонично, логично – так, как и должна расти. Она росла вместе с инфляцией – по 0,5%, по 1% в месяц. По сути, это нормальный рост, так же растут продукты питания и другие товары. Это не приносило ни покупателям большого шока, ни самим стройкомпаниям. Если резко растет цена, себестоимость продукта, больше снижается платежеспособный спрос, а это тоже большой негатив для рынка", – объяснил Виктор Микрюков.
Между тем первый вице-министр национальной экономики РК Азамат Амрин на брифинге в правительстве на прошлой неделе заявил: удорожание жилья в Казахстане не связано с введением налога на добавленную стоимость, поскольку эта норма начнет применяться только в 2027-2028 годах.
"Рост цен, который наблюдается сегодня, происходит не из-за НДС. Даже в прогнозе на следующий год влияние этого налога на инфляцию останется на уровне 2-3%. К примеру, если говорить о рынке жилья, то там подорожание происходит независимо от налоговой реформы. НДС на жилье будет взиматься только с 2027-2028 годов, однако цены растут уже сейчас. Это означает, что рост стоимости жилья вызван другими экономическими факторами, а не с налоговыми изменениями", – заверил Амрин.
Отметим, мировой рейтинг стоимости недвижимости указывает на то, что жилье в Казахстане доступнее, чем в других странах. По цене квартиры в центре города наша страна находится на 13-м месте среди 97 государств, попавших в список, сообщает Finprom.kz.
Фото: zakon.kz
Средняя стоимость квадратного метра жилья в крупных городах Казахстана, по сведениям аналитиков, составляет 1 235 долларов (629 850 тенге на 23 декабря 2025 года). Это чуть дороже, чем в Иордании, и дешевле, чем в Украине.
Специалисты уверены: выжидать идеальный момент для покупки квартиры – бессмысленно. Надо отталкиваться от своих возможностей и необходимости. Главное – выбрать надежного застройщика и комфортную локацию.
Автор Денис Брагин
Источник zakon.kz