Как выплатить ипотеку быстро и наиболее выгодно? О разных методах погашения ипотечного кредита , сообщает krisha.kz .
Ипотека, как и любой кредит, состоит из двух частей.
- Первая — основной долг, та сумма, которую получил заёмщик.
- Вторая — вознаграждение банка. Это проценты, которые начисляются по кредиту. Насколько велика эта сумма, зависит от ставки вознаграждения.
То, в каких долях в ежемесячном платеже будут эти составляющие, зависит от способа погашения. Определиться с выбором нужно до заключения ипотечного договора с банком.
При заключении договора банк обязан предложить клиенту два способа погашения кредита: аннуитетный и дифференцированный. Чем они отличаются и какой выгоднее?
Аннуитетный
В данном виде погашения ежемесячные платежи одинаковые на протяжении всего срока кредита. Однако в большей мере здесь выплачивается вознаграждение банка, а оплата основного долга наращивается постепенно. По этому способу большая переплата по кредиту.
Дифференцированный
Здесь платежи не фиксированные и первое время довольно высокие. При этом сумма основного долга делится на весь срок кредита равными долями, а проценты банка каждый месяц начисляются на остаток долга. В итоге переплата будет не такой высокой, как при аннуитете. Также к концу кредита снизится размер ежемесячного платежа.
Какой способ выгоднее
Банки обязаны предоставить на выбор оба способа погашения.
Однако не всегда заёмщик может выбрать дифференцированный способ из-за высоких платежей в начале срока, поэтому важен соответствующий доход. В таких случаях имеет смысл привлечь созаёмщиков.
По статистике, ипотеку в Казахстане в последние годы закрывают за 8–10 лет путём досрочного погашения. Чем меньше срок, тем меньше переплата по кредиту, и наоборот, большой срок ведёт к большим переплатам. В то же время появилась тенденция снижать ежемесячный платёж, не уменьшая срок кредита.
В случае с аннуитетом досрочка значительно сокращает срок кредита. При дифференцированных платежах досрочное погашение снижает как срок, так и ежемесячный платёж.
В первую очередь досрочка должна погашать основной долг, а не проценты. Это должно быть указано в ипотечном договоре.
Можно ли поменять способ погашения
Как сообщили в Агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка, это зависит от условий договора. То есть в нём может быть условие о том, что нельзя поменять вид погашения.
В то же время вопрос можно решить по согласованию с банком. Есть несколько вариантов: либо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору, либо провести рефинансирование текущего займа по новым условиям.
Всю информацию о кредите банки обязаны предоставить в специальной памятке, которая должна содержать:
- сумму, валюту и срок займа;
- количество платежей;
- вид ставки вознаграждения (фиксированная или плавающая), размер в годовых процентах либо в фиксированной сумме;
- размер ставки вознаграждения в годовом, эффективном исчислении;
- название и размеры комиссий и других платежей, связанных с выдачей и обслуживанием займа;
- общую сумму к погашению;
- итоговую сумму вознаграждения;
- размер неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное погашение основного долга и вознаграждения;
- другие виды штрафов и пени (в том числе за нецелевое использование, несвоевременное оформление договоров страхования и т. д.);
- необходимость заключения договора страхования и сроки его пролонгации;
- контактные данные банка (номера телефонов, адрес электронной почты, адрес сайта банка).
Собрав памятки в разных банках, можно сравнить условия предоставления кредитов и выбрать наиболее подходящие.
Также банки должны добавлять к ипотечному договору титульный лист с основными параметрами ипотеки: сумма и срок займа; годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ); метод и способ погашения и т.д.
Текст договора излагается после титульного листа, формат которого един для всех банков. В случае изменения условий займа БВУ обязан предоставить заёмщику новый титульный лист.
Автор Инна Пчелянская
Источник krisha.kz