На рынке жилья Казахстана одновременно происходят два важных изменения: планируется повышение порогов достаточности пенсионных и ужесточаются условия ипотечного кредитования,сообщает krisha.kz.
Фото: krisha.kz, изменено с помощью ИИ
При этом известно, что около трети сделок проходит в ипотеку, а примерно 80% изъятий пенсионных накоплений направлялись на жильё.
Возникают вопросы: замедлится ли рынок, возможен ли спад по сделкам и что вообще будет дальше?
Разобрали это с экспертами.
Что будет со спросом
Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК)
— Повышение порогов достаточности и ужесточение кредитования сократят платёжеспособный спрос, особенно в массовом сегменте. Но это не долгосрочное падение, а временная перестройка рынка, циклическое охлаждение.Спрос не исчезнет, он временно уйдёт в ожидание или трансформируется в альтернативные формы (накопления, аренда, рассрочки). Повышение порогов достаточности — это не запрет на покупку жилья, это сигнал рынку: пора переходить от спекулятивного спроса к осознанному.
Мы наблюдали подобные циклы в 2014–2015 годах: рынок адаптировался, и покупатели вернулись.
Имран Османов, руководитель направления оффлайн-продаж недвижимости Krisha.kz
— Ипотека формирует более 30% рынка, в Алматы и Астане — до 40–50% сделок. Пенсионные изъятия также сильно поддерживали спрос.
Сейчас будет не остановка рынка, а снижение активности. Вернёмся к более спокойному уровню, как во второй половине 2022 года: примерно 25–30 тысяч сделок в месяц. Люди продолжат покупать, но медленнее.
Вывод экспертов: резкого обвала не будет, но сделок станет меньше.
Пороги пенсионных поднимут: как успеть снять деньги из ЕНПФ
Остановится ли рынок и упадут ли цены на жильё
По мнению Имрана Османова, рынок входит в фазу охлаждения и стабилизации. Снижение активности будет постепенным.
Почти половина сделок сейчас — это новостройки, купленные один-два года назад на этапе строительства. Они продолжают выходить на рынок и поддерживают статистику.
Резкого падения цен тоже не ожидается. Продавцы не будут массово снижать стоимость, если нет срочной продажи. Многие просто подождут.
Покупатели станут осторожнее: будут дольше сравнивать и считать.
В АЗК также считают, что жилищный рынок перейдёт в более спокойную фазу с пониженной ликвидностью:
- сделок станет меньше;
- сроки продажи увеличатся;
- девелоперы сократят новые проекты;
- конкуренция за покупателя вырастет.
Возможны снижения в отдельных сегментах, например в проектах с завышенной ценой или слабой локацией, но системного кризиса не будет.
Рынок уже адаптируется, включая переход на эскроу-механизмы и усиление контроля.
Виктория Тен, вице-президент АЗК
— Жилищный рынок невозможно «выключить» — это базовая потребность людей. Даже в самые сложные периоды мы видели, что застройщики и покупатели находят решения: рассрочки, совместные программы с банками, гибкие условия.Рынок замедляется, но не останавливается. Сегодня важно, чтобы отрасль использовала этот период для повышения качества проектов и укрепления доверия покупателей.
Что поддержит рынок жилья
Имран Османов считает, что важную роль начнут играть альтернативные схемы покупки.
Будет расти число обменных сделок: продажа двушки ради трёшки, переезд в другой район с доплатой, сделки под залог уже имеющегося жилья.
Отдельную роль сыграют совместные продукты банков и застройщиков. Уже появляются модели, где в ипотеку можно включить не только квартиру, но и ремонт, мебель, отделку.
Почему охлаждение рынка даже полезно
Эксперт Krisha.kz отметил, что рост рынка в последние годы ускорили программы «7-20-25», «Баспана Хит» и массовые пенсионные изъятия.
Они не только поддержали спрос, но и разогнали цены на 50–60%, а в отдельных сегментах даже на 100%.
— Охлаждение возвращает рынок к более здоровому состоянию, где решение о покупке принимается не на эмоциях, а на реальной финансовой возможности.При этом дефицит жилья в стране никуда не исчез. Ежегодного ввода жилья всё равно недостаточно, чтобы закрыть существующий спрос. Это значит, что полного схлопывания рынка не будет. Спрос просто станет более осторожным и избирательным, — подытожил Имран Османов.
Роль банков и застройщиков
По мнению спикеров АЗК, поддержка рынка будет складываться из нескольких инструментов:
- Усилится роль Отбасы банка. Его накопительная модель становится очень востребованной.
- Коммерческие банки будут развивать новые форматы: гибридную ипотеку, субсидированные ставки с застройщиками.
- Вырастет роль рассрочек от застройщиков, особенно на этапе строительства.
Ерден Есенкелді, аналитик АЗК
— По нашим наблюдениям, девелоперские рассрочки перестали быть вспомогательным инструментом. Сегодня это один из ключевых каналов продаж на первичном рынке.В условиях ужесточения ипотечного кредитования именно способность застройщиков предлагать гибкие финансовые схемы будет определять их конкурентоспособность.
Эксперты АЗК добавили, что растёт тенденция осознанного подхода к покупке жилья через накопления. Это оздоровит рынок в долгосрочной перспективе.
Итоги
- Рынок жилья Казахстана входит в фазу перестройки.
- Ожидается краткосрочное снижение активности. Сделок станет меньше, покупатели — осторожнее, а решения будут приниматься дольше.
- Системного кризиса не будет. Спрос на жильё в Казахстане остаётся высоким. Его поддерживают демография, урбанизация и дефицит качественного жилья.
- Главное изменение — не исчезновение спроса, а трансформация.
- Рынок жилья уходит от быстрой ипотеки в сторону накопительных моделей, гибридных ипотечных продуктов и рассрочек.
Автор Инна Пчелянская
Источник krisha.kz