Каждый человек мечтает о своей недвижимости, и для ее приобретения есть различные варианты. Один из них – покупка новостройки на этапе строительства. Это по сумме намного выгоднее, чем брать квартиру после сдачи ЖК в эксплуатацию. Именно поэтому казахстанцы активно раскупают у застройщиков квартиры, которые, по факту ещё не существуют в природе. Это не страшно в том случае, если вы – юридически – настоящий дольщик и подписали с застройщиком правильный договор!
Фото:Евгений Разумный/ Ведомости/ТАСС
Строительство с привлечением денег будущих новосёлов в Казахстане очень распространено и самое главное его преимущество – низкая цена. Для застройщика это тоже выгодно: по сути, он вкладывает в постройку минимум своих средств и максимум – клиентских. Однако в таком строительстве есть риск проволочек: застройщик может сдать жильё не вовремя или не достроить совсем. Поэтому людям надо знать, что единственный документ, который даёт дольщику гарантию сохранить вложенные деньги и гарантию того, что дом точно будет достроен – это договор долевого участия (ДДУ). Но обо всём по порядку.
Что такое ДДУ и что он даёт?
Договор долевого участия между застройщиком и дольщиком, гарантирует, что компания обеспечивает строительство дома и передаёт после возведения объекта квартиру дольщику. А дольщик (физлицо или юрлицо) – производит своевременную оплату. ДДУ составляется в трёх экземплярах на казахском и русском языках.
То, что дом будет достроен в любом случае и дольщик не потеряет впустую свои деньги, может гарантировать только один договор в Казахстане – договор долевого участия. Подписывать другие виды документов: договоры цессии, договоры бронирования, договоры намерения, предварительные договоры, инвестиционные договоры и т.д. – всё это большой риск! И если застройщик даёт вам на подпись не ДДУ, а что-то иное, скорее всего, компания вообще по закону не имеет права на привлечение денег дольщиков!
Яркий пример того, чем может грозить такой расклад – карагандинский ЖК «Манхеттен». Люди в 2022 и 2023 годах подписали с застройщиком ТОО «КапиталСтрой-ХХI» договоры «намерения» – этакие «предварительные договоры». В 2023 году компания возвела всего 2 этажа вместо девяти и стройка встала. Застройщик объявил, что у него нет денег. Хотя собрал со своих «дольщиков» 360 миллионов тенге! Люди третий год бегают по инстанциям и пытаются заставить компанию достроить дом. Кто-то вложил все накопленные деньги, кто-то продал свои старые квартиры ради новоселья в новостройке и сейчас вынужден арендовать чужое жильё…
– Я не требую вернуть деньги, я именно требую, чтобы дом достроили! За эти годы деньги обесценились, и я на них не куплю квартиру, на которую я рассчитывала в ЖК «Манхеттен»! – возмущается карагандинка Камшат Жусарова, которая отдала застройщику 28 миллионов тенге.
Её потенциальные соседи с Камшат полностью согласны. Цены на недвижимость ежегодно растут и люди хотят, чтобы строительство возобновилось и завершилось. Но судя по тому, что они разузнали, ситуация в ТОО непростая.
– Мы заключали договор с компанией в лице директора Дмитрия Былинского. На тот момент он являлся учредителем. Также в составе учредителей была Ерденова Асем и Ерденов Ергалы. После мы узнаём, что стройка встала и на момент строительства из состава ТОО уходят Былинский и Ерденова. И некоторые дольщики заключали договоры после их ухода, но в документах тоже был прописан Былинский. Это странно: его в компании не существует, а от него подписываются договоры, – рассуждает Камшат Жусарова, – А ещё застройщик скрыл от нас то, что земля, на которой строится данный ЖК, ему не принадлежит. У него есть договор купли-продажи с владельцем земли. Это частное лицо, с которым при завершении стройки они должны были рассчитаться бартером, то есть квартирами. Застройщик не выходит на связь. Злость берёт! Мы обращались в разные структуры, ездили в Астану, в администрацию президента, те спускали по месту жительства. Обращались в областной акимат! Сказал аким, что возьмёт на контроль, но пока ничего не поменялось.
Земля, на которой стоит дом, сейчас под арестом: её владелец выиграл суд и застройщик должен ему за участок 260 миллионов тенге. Теоретически, хозяин земли имеет право сейчас всё снести на своём участке, но пока не предпринимает подобных шагов. Люди надеются, что и не предпримет.
В «Центре ипотеки», откуда люди узнали про ЖК «Манхеттен» – тоже возмущены. Говорят, что застройщик показал им документы на строительство и заказал фирме рекламу. От "Центра ипотеки" за квартирами пришли больше 20 человек, в числе которых даже родственники сотрудников «Центра ипотеки»...
– Мы работаем больше 5 лет, и у нас была безупречная репутация. «Центр Ипотеки» даёт только информацию по ЖК и консультирует по вопросам получения ипотеки. Сейчас мы приняли решение не сотрудничать больше с теми ЖК, которые недостроены! Мы их рекламировать и предлагать клиентам не будем, – заявил юрист «Центра ипотеки» Арман Джамбулов.
Застройщик свои планы нам не озвучил. Известно, что он ранее обещал вкладчикам, что будет искать инвестора. Сейчас в полиции возбуждено против застройщика уголовное дело. Однако если у предпринимателя нет денег, а люди по закону не являются дольщиками… ситуация легче не становится... Напомним, государство даёт гарантию того, что дом достроят и людям выдадут квартиры – только если заключены договоры долевого участия!
–У застройщика ТОО «Капиталстрой-21» есть все разрешительные документы на строительство. А вот разрешения на привлечение денег дольщиков у застройщика нет, и не было никогда! Мы его штрафовали за привлечение денег дольщиков! – объяснила руководитель отдела архитектурно-строительной инспекции областного управления ГАСК Маржан Жукенова.
Что должно быть указано в ДДУ?
В договоре долевого участия в жилищном строительстве обычно указывают конкретную дату сдачи ЖК. В остальных документах (договорах «намерения», цессии и т.д.) обычно указывают квартал года.
В типовом варианте договора отмечается, что застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией и при наличии зарегистрированного акта приёмки в эксплуатацию передать дольщику его долю (как правило, в течение 2 месяцев).
В ДДУ указывается, на каком основании застройщик строит дом на земельном участке. Это может быть:
- акт на право частной собственности на земельный участок;
- акт на право постоянного землепользования;
- постановление акимата о предоставлении земельного участка,
- или договор купли-продажи участка на праве собственности или землепользования.
В ДДУ указывается основание для заключения между застройщиком и дольщиком договора (разрешение акимата на привлечение денег дольщиков или гарантия Единого оператора жилищного строительства).
В ДДУ чётко прописывается порядок расчётов и фиксированная стоимость одного квадратного метра.
В декабре 2024 года в типовой договор добавлен пункт, в соответствии с которым при изменении фактической площади жилого/нежилого помещения после ввода в эксплуатацию стороны обязаны в течение 30 календарных дней с момента регистрации технического паспорта выплатить разницу по фактической площади, если иное не указано в договоре. Уполномоченная компания несёт ответственность за отступление от проектно-сметной документации, выразившееся в увеличении фактической площади введённого в эксплуатацию жилья по отношению к предусмотренной в договоре более чем на 1,5%. Сумма возмещения дольщиком стоимости дополнительной площади в таком случае не может превышать стоимости 1,5% площади.
Застройщик обязан не позднее 5 рабочих дней со дня подписания договора представить документы в акимат по местонахождению жилого дома для постановки на учёт ДДУ. А потом представить дольщику выписку об учётной записи договора после постановки его на учёт в акимате.
Самый разумный способ заключения любого договора – с юристом. Лучше до подписания договора нанять специалиста, чтобы подстраховать себя от неприятностей. Ведь если вы подпишете без юридической помощи, и что-то пойдёт не так, юриста всё равно придётся нанимать. Только расходы на представительство в суде будут намного больше...
Как проверить застройщика?
Акиматы постоянно публикуют списки застройщиков, которые имеют и не имеют право на привлечение денег дольщиков. Любой человек может позвонить в акимат или на горячие линии ГАСК и уточнить: «а может ли тот или иной застройщик заключать ДДУ»? Уточняйте информацию по каждой строительной фирме, чтобы не лишиться денег и жилья.
Можно проверить кое-что и визуально. По Закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве», привлечение денег дольщиков возможно только после возведения каркаса многоквартирного жилого дома. Поэтому если на стройке ещё только котлован, а вас убеждают вложиться уже сейчас – это уже не по закону.
Для привлечения денег дольщиков компания обязана иметь:
- земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
- проектно-сметную документацию проекта строительства многоквартирного жилого дома с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
- наличие завершенного строительства каркаса многоквартирного жилого дома, подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;
- договор с инжиниринговой компанией.
В случае соответствия застройщика эти требованиям, он обращается в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. Потом компания уже может ЗАКОННО заключать с людьми договора долевого участия (ДДУ). Привлечение денег физических и юридических лиц для строительства многоквартирных жилых домов иными способами запрещена.
Застройщик до подписания ДДУ обязан предоставить дольщику все документы на участок и разрешение на строительство, а также документы, разрешающие по закону привлекать средства дольщиков. Требуйте их смело – компания, которой нечего скрывать и бояться – всё предоставит без лишних вопросов!
Источник kn.kz