Сегодня с поддержкой ипотечного рынка государством жилищные кредиты стали доступнее. Даже граждане с невысокой зарплатой при грамотном подходе могут с помощью банковского займа решить квартирный вопрос. Система жилстройсбережений, госпрограммы и другие инструменты облегчают ипотечное бремя. Однако, несмотря на большое количество информации на различных порталах и в социальных сетях, остается большое количество заблуждений и недопонимания вокруг ипотеки.
В связи с этим многие потенциальные заемщики теряют время, упускают выгодные условия ипотечных программ и продолжают испытывать жилищные проблемы. В данном материале мы не будем хвалить ипотеку, так как это все же финансовая многолетняя нагрузка, но постараемся развеять мифы, которые пугают и мешают обрести долгожданную крышу над головой.
«Ипотека доступна только для людей с высокими доходами»
С этим заблуждением поспорить сложнее всего, но мы все же попробуем. Конечно, чтобы обслуживать ипотеку нужно иметь стабильный, официально подтверждаемый доход. Даже по госпрограмме «7-20-25», где ставка составляет 7% годовых, при покупке квартиры за 10 миллионов нужно официально подтвердить ежемесячный доход в 120 тысяч тенге.
По последним данным Бюро национальной статистики за IV квартал 2020 года, среднемесячная номинальная зарплата одного работника по Казахстану составила 233 136 тенге. Такой доход не позволит обслужить вышеупомянутую ипотеку, так как ежемесячный платеж не должен превышать 50% от дохода. В некоторых регионах, таких как Туркестанская область (средняя зарплата 166 742 тг), Жамбылская (168 838 тг), СКО (168 899 тг), о такой ипотеке и вовсе приходится только мечтать.
Но, если запастись терпением и дисциплиной, то можно купить квартиру за 10 миллионов в ипотеку, переплатив банку всего 866 000 тенге. Для этого нужно воспользоваться системой жилстройсбережений. Правда, копить на первоначальный взнос нужно будет лет 7. Это, если вносить каждый месяц по 58 000 тенге. Но можно накопить и быстрее, если будет возможность откладывать больше. Приведем расчеты.
|
Стоимость жилья |
10 000 000 |
|
Необходимая сумма накопления 50% |
5 000 000 |
|
Срок накопления |
7 лет |
|
Ставка по депозиту |
2%+20% премия государства |
|
Ежемесячный взнос по накоплению |
58 000 |
|
Сумма жилищного займа |
4 029 200 |
|
Срок займа |
10 лет |
|
Ставка по займу |
4% |
|
Сумма ежемесячного платежа по погашению жилищного займа |
40 793 |
|
Оплаченное вознаграждение за период пользования займом |
866 000 |
Такую ипотеку легко обслуживать, не теряя качество жизни.
«Ипотека — это обдирательство»
Люди, самостоятельно просчитывая проценты по ипотеке, видят огромные цифры ежемесячного взноса и итоговой переплаты. Например, в рамках популярной программы «Баспана хит», где ставка составляет 10,75%, переплата за покупку квартиры стоимостью 10 миллионов тенге (первоначальный взнос — 20%, ежемесячный платеж — 89 676 тенге) за 15 лет составит 18 141 651 тенге, то есть 81% от стоимости объекта.
«Вторую квартиру банку дарю!» — возмущаются потенциальные заемщики и отказываются от ипотеки. Но это поспешный вывод, вызванный финансово-экономическим заблуждением. Люди забывают о концепции временной стоимости денег, то есть стоимость денег с течением времени изменяется. Сейчас 89 тысяч тенге и те же деньги через 15 лет, это две разные величины.
Здесь также стоит помнить о росте цен на недвижимость. По данным Бюро национальной статистики, только за последние 5 лет (к декабрю 2015 года) вторичное жилье подорожало на 25,6%). А насколько подорожает жилье через 15 лет? Выходит, что взять ипотечный заем на 15 лет — это не так страшно, как кажется на первый взгляд. Плюс — жить в собственной квартире можно прямо сейчас, а не платить за аренду жилья, отдавая деньги в никуда.
«Квартира находится в собственности у банка до погашения ипотеки»
Это одно из самых распространённых заблуждений. Собственником квартиры по факту является сам ипотечник. Об этом свидетельствует справка о зарегистрированных правах (обременениях), которую можно получить на сайте электронного правительства или в ЦОНе.
Это ошибочное мнение складывается у людей из-за незнания или непонимания некоторых специальных терминов, таких как собственность и залог. Купленная в ипотеку недвижимость, действительно, отдается в залог банку. Однако залог — это лишь обременение и наложение ограничений на распоряжение имуществом до погашения кредита.
При этом залогодатель имеет право составить завещание на залоговую квартиру. Разрешается делать косметический ремонт, но нельзя делать перепланировку. Можно, к примеру, прописать на квадратных метрах своих родственников. Пока не будут исполнены все обязанности по кредиту, на квартире будет стоять обременение финансовой организации.
«Ипотечную квартиру нельзя продать»
Еще одно заблуждение, из-за которого люди боятся покупать квартиру в ипотеку. Согласно ГК РК, статье 315 «Пользовании и распоряжении предметом залога», если иное не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
На самом деле есть несколько законных способов продажи квартиры, которая находится в залоге у банка. Так, если покупатель вашей квартиры также собирается рассчитываться заёмными средствами, ипотечную квартиру можно продать с переводом ипотеки. Это значит, что оставшуюся задолженность по договору займа будет выплачивать новый собственник недвижимости, а ваша ипотека будет погашена.
«В случае задолженности банк сразу отберёт квартиру»
Сразу он это точно не сделает. На самом деле банк в этом не заинтересован. Данный способ не является для него источником дохода. Проводить процедуру продажи квартиры банку невыгодно в связи с временными издержками, оформлением документов и поиском покупателя.
Внесудебная реализация заложенной недвижимости по ипотеке не допускается в случаях, предусмотренных законодательным актом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества.
Так заемщик вправе отказаться от внесудебной реализации имущества, написав заявление. Сделать это надо сразу после получения уведомления. В статье 24 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» указывается, что «удовлетворение требований залогодержателя (в данном случае банка) во внесудебном порядке не допускается в случае, когда имеется письменный отказ залогодателя (то есть клиента банка) по ипотечному жилищному займу от проведения реализации заложенного имущества».
Написание отказа означает, что банк не сможет реализовать недвижимость по собственному решению. Для этого нужно будет сначала подать на заемщика в суд и выиграть дело.
«Первоначальный взнос обязателен»
Первоначальный взнос — это довольно большая сумма. Чем больше удастся накопить, тем более выгодными будут условия договора. Но бывает, что накоплений нет совсем, а своя крыша над головой нужна позарез. В этом случае банк скорее всего согласится пойти навстречу и выдать кредит без первого взноса. Но тогда нужно будет оставить банку в залог какой-то объект недвижимости: гараж, другую квартиру, дачу, коммерческую недвижимость.
Некоторые берут потребительский заем, но эксперты так делать не рекомендуют: процентная ставка по такому кредиту выше — в итоге покупка квартиры оказывается более затратной и рискованной.
Потребительский заем — очень дорогой и выдается на короткий срок. Казахстанские банки выдают деньги без залогового обеспечения в среднем под 20% на срок до 5 лет. Например, вы покупаете квартиру за 10 миллионов тенге. В кредит берете 20% (2 миллиона) в качестве первого взноса. Ежемесячно нужно будет оплачивать 53 тысячи тенге. Общая сумма выплат за 5 лет составит порядка 3 179 000 тенге, что совсем невыгодно.
К этому добавляется ежемесячный взнос по ипотеке, затраты на ремонт и обустройство жилья. Такую финансовую нагрузку тяжело выдержать.
Также невыгодной является «серая» схема покупки без первоначального взноса, которые предлагают недобросовестные ипотечные брокеры. Она заключается в том, чтобы завысить с помощью «своего» оценщика стоимость квартиры на сумму первоначального взноса. Так, заемщик получает квартиру без личных денег, но «вешает себе на шею» дорогую ипотеку.
Если нет денег на первоначальный взнос, то безопаснее отложить покупку. Внося те же 53 000 в месяц на депозит, можно накопить на первоначальный взнос за 3 года. Если докладывать дополнительно сумму, равную взносу по ипотеке, то получится гораздо быстрее.
Накопления, производимые каждый месяц, позволят заемщику понять, сможет ли он выдержать такое бремя, какая сумма комфортна для семейного бюджета.
Автор Карима Апенова
Источник kn.kz