Суббота, 08 мая 2021

Сегодня инвестирование в недвижимость является стабильным и прибыльным бизнесом. Недвижимость способна приносить прибыль, окупать себя и создавать перспективы для увеличения капитала. О том, как можно заработать на перепродаже или аренде жилья в Казахстане.

Покупка квартиры в рассрочку: предложения от застройщиков в 2019 году:  газета Недвижимость | kn.kz

По итогам 2020 года в Казахстане в эксплуатацию ввели рекордный объем жилья – 15,3 млн квадратных метров. Больше половины от этого приходится на квартиры в многоквартирных домах. В целом за последние 10 лет Казахстан удвоил объемы жилищного строительства. На десятки процентов ежегодно растет и платежеспособность тех, кто приобретает жилье, а количество сделок превышает 320 тысяч в год.

Казахстанцы покупают недвижимость не только для того, чтобы обеспечить себя жильем, но и с целью заработать.

По данным специалистов сайта Korter.kz, сейчас от 25% до 40% сделок приходится на инвестиционные продажи. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры.

Динамика цен на новостройки показывает, что стоимость квадратного метра жилья на начальном этапе строительных работ может быть почти в два раза дешевле (30-50%), чем после ввода дома в эксплуатацию. При перепродаже квартиры прибыльность инвестиций достигает 25% годовых.

«Лишнюю» квартиру можно не только перепродать, но и сдать в аренду. Рост населения и миграционные процессы поддерживают стабильно высокий спрос на съем жилья. Грамотный подбор объекта инвестирования обеспечит «прибавку» к основному доходу в размере 200-500 долларов (80-220 тысяч тенге) в месяц.

Куда инвестировать деньги

Фондовый рынок, драгоценные металлы, бизнес по франшизе – хорошие способы инвестировать средства и получить высокую отдачу на вложенный капитал, но за кулисами остаются истории неудач, когда вложения не отбились или принесли только убытки.

Простым и надежным способом приумножить накопленное выглядят банковские депозиты. По вкладам в тенге казахстанские банки предлагают до 13% годовых. Впрочем, здесь кроются свои недостатки. Депозит едва покрывает ежегодный рост цен. По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики, инфляция в Казахстане в 2020 году составила 7,5%.

Второй риск – девальвация тенге. В кризисные годы она может достигать двукратных значений. Темпы обесценивания нацвалюты сложно спрогнозировать, они зависят от цен на нефть и, так уж сложилось, от поведения российского рубля.

При перечисленных недостатках надежным вариантом кажется открытие депозита в иностранной валюте, но вознаграждение по долларовым и евровым вкладам колеблется в пределах 0%-1% и едва покрывает расходы на визит в отделение банка.

Защитой от валютных и девальвационных рисков может стать покупка недвижимости. Вкладывая сбережения в квадратные метры, казахстанцы надеются не только защитить их от обесценивания, но и заработать.

Преимущества инвестирования в жилье

Человек всегда будет нуждаться в жилье. В крупных городах спрос на квартиры остается стабильным и уверенно растет. Этому способствуют увеличение населения, рост доходов населения, а также доступная ипотека.

В Казахстане, как и во многих других странах, правительство заменило собой частное ипотечное кредитование. Государство компенсирует разницу между эффективной ставкой банка, учитывающей комиссионные и страховые платежи, и реальной ставкой для покупателя.

Учетная ставка Национального банка Казахстана на февраль 2021 года составила 9% годовых. Эффективная ставка банка с учетом комиссионных и премии за риск должна составлять от 12%. В то же время самые популярные ипотечные программы в республике имеют ставки по 5%-7%.

Пока банки перманентно «режут» ставки по депозитным вкладам, снижая привлекательность такого типа инвестиций, застройщики и рантье «играют на повышение». Цены на недвижимость уверенно растут.

По данным портала Korter, за последний год средние цены на первичном рынке жилья Нур-Султана выросли на 3,5%. При этом в сентябре был зафиксирован рост на 5,2% по отношению к марту, когда цены немного «просели» из-за начала действия карантинных ограничений.

Преимущество недвижимости перед другими активами состоит для покупателя в том, что конечный продукт производства имеет осязаемую форму, а инвестор может «потрогать руками» объект инвестирования.

Как получить 25% годовых

Застройщики используют диверсифицированные каналы финансирования строительных работ. На этапе подготовки привлекаются личные средства, капитал предприятия, выпускаются целевые облигации или заключается договор с инвестиционной компанией.

Для бесперебойного финансирования работ застройщик открывает продажи квартир или коммерческой недвижимости для частных инвесторов уже на начальных этапах строительства.

Зачем покупателю квартиры инвестировать в строящееся жилье, если есть альтернатива в виде готового? Это дешевле. На первых порах застройщики ставят близкий к себестоимости ценник с минимальной маржой.

В результате такого подхода получается выигрышная ситуация для обеих сторон: застройщик получает дополнительное финансирование, а покупатель – более низкую стоимость квартиры. Взамен частный инвестор берет на себя риски. Это, например, риск срыва сроков возведения дома или мошенничества. Впрочем, обманутых дольщиков в республике немного благодаря законодательному регулированию отрасли.

В случае дальнейшей перепродажи квартиры инвестор может получить доход за счет разницы в цене покупки и продажи. Согласно нашим расчетам, чистая прибыль при перепродаже квартиры после ввода дома в эксплуатацию может достигать 50% на инвестированный капитал.

Примеры

По данным Korter, жилье в крупном комплексе Alatau City в Алматы подорожало с 200 тысяч тенге за квадратный метр в первых очередях строительства до 295 тысяч тенге за квадратный метр в последних строящихся домах. По мере завершения проекта растет привлекательность квартир, что отражается на их стоимости.

Инвесторы, купившие квартиры в столичном ЖК «София» на старте продаж с ценником 190 тысяч тенге за квадратный метр, могут быть довольны. Их недвижимость выросла в цене минимум на 28% – до 243 тысяч тенге за квадратный метр.

ЖК Tamerlan Residence в Шымкенте начали строить в мае 2019 года. Первая очередь комплекса уже введена в эксплуатацию, вторая сейчас на финальной стадии строительства. За неполных два года цена квартиры повысилась — с 277 тысяч за квадратный метр до 291 тысяч тенге (на 5%). Свободных для продажи квартир у застройщика не осталось, зато есть предложения на вторичном рынке. Цены стартуют от 330 тысяч тенге за квадратный метр (+19% к стартовой цене) и доходят до 435 тысяч (+57%) в квартирах без ремонта.

Первые квартиры в ЖК Argento в Нур-Султане продавали по 320 тысяч тенге за квадрат. За полтора года цена выросла на 21% до 390 тысяч тенге.

Цикл инвестиций в «первичку» с целью дальнейшей перепродажи составляет два-три года. Именно столько в среднем длится строительство крупных жилых комплексов в Нур-Султане, Алматы и других больших городах.

Покупка условной квартиры за 40 тысяч долларов (около 17,2 млн тенге) и два года ожидания позволят перепродать ее на 50% дороже – за 60 тысяч долларов (более 25 млн тенге). Это соответствует доходности в 25% годовых в валюте.

Перед выбором объекта инвестирования стоит проанализировать, как росла цена в уже завершенных проектах строительной компании. Это позволяет сделать сервис Korter, предоставляя данные о динамике цен за квадратный метр по каждому ЖК во вкладке «Показать как менялась цена».

Аренда: тише едешь – дальше будешь

В сравнении с покупкой жилья на этапе котлована (с целью дальнейшей перепродажи) бизнес на сдаче квартир в аренду выглядит менее выгодным. Зато сдача жилья в долгосрочную аренду обещает стабильный и практически гарантированный пассивный доход.

Проблем со сдачей квартиры в аренду в больших городах не возникает. По словам аналитика рынка недвижимости Анны Шацкой, средний срок экспозиции арендной квартиры составляет 1-2 месяца, по квартирам элитного и бизнес-класса – два месяца.

По данным портала Flatfy, аренда однокомнатной квартиры в Нур-Султане обойдется в сумму от 35 тысяч тенге в старых домах до 850 тысяч тенге в элитных комплексах.

К недостаткам такого типа инвестиции можно отнести дополнительные расходы на ремонт, возможный простой квартиры (что означает потерю денег) в процессе поиска арендаторов и необходимость оплачивать коммунальные услуги за это время.

Также арендодатели должны уплачивать налог на доход от аренды. Этого требует Налоговый кодекс РК. Если жилье сдает физическое лицо, налоговое законодательство обязует выплачивать в госбюджет 10% от суммы дохода.

На рынке съемного жилья существует негласное правило, по которому стоимость квартиры окупается за 100 месяцев аренды (около восьми лет). Это соответствует доходности в 12-13% годовых. Покупка считается удачной, если «отбить» вложенные средства получается быстрее. В дальнейшем квартира начинает генерировать чистую прибыль, периодически требуя лишь косметического ремонта. Согласно технической экспертизе, срок эксплуатации кирпичных и монолитно-каркасных домов составляет 75-150 лет.

При посуточной аренде квартиры вернуть инвестированное можно гораздо быстрее – за 3-5 лет. Но такой результат достигается при личной вовлеченности в процесс либо с услугами менеджера (небесплатно), отвечающего за уборку жилья и управление бронированиями.

У квартир на первичном рынке гораздо больше преимуществ, чем у вторичного жилья. Первичка может похвастать новыми коммуникациями, однородностью контингента соседей и продуманными планировками.

Выводы

Аналитики считают, что цены на недвижимость в 2021 году в Казахстане повысятся на 5-10%.

«Благодаря сохранению низких ипотечных ставок и досрочному изъятию пенсионных накоплений рост активности в жилищном секторе в обозримой перспективе продолжится с сопутствующим повышением стоимости жилой недвижимости. Этому также будет способствовать наличие высокого спроса на жилье, о чем свидетельствует практически непрерывный рост количества сделок за последние 10 лет», – говорится в исследовании компании Halyk Research.

На временном отрезке в 10-20 лет инвестиции в недвижимость выглядят понятным и предсказуемым способом сохранить и преумножить сбережения. Депозит в национальной валюте имеет высокую степень неопределенности, а в иностранной – низкую доходность.

Квартира не так быстро теряет в цене в случае «катаклизмов» (падение цен на нефть, девальвация тенге, всемирная пандемия) и дает куда большую доходность, чем валютный депозит.

К недостаткам инвестирования в квадратные метры можно отнести высокий порог входа (от 20 тысяч долларов), расходы на ремонт и необходимость уделять время квартире.

Автор Айша Кутубаева

Источник liter.kz