С января 2021 часть казахстанцев может улучшить свои жилищные условия, используя накопленные пенсионные средства.
Во второй половине января 2021 правительство наконец утвердило «Правила единовременных пенсионных выплат для улучшения жилищных условий», а АО «Жилищный строительный сберегательный банк «Отбасы банк» в качестве уполномоченного оператора приступил к открытию специальных текущих счетов. Еще до появления физической возможности использования пенсионных средств все активней стали разговоры о том, что цены на жилье уже «оползли», а с момента полноценной реализации новой программы «рванут» вверх. Как на самом деле обстоят дела на рынке недвижимости и стоит ли ждать заметного повышения цен на жилье.
Ничего сверхъестественного
Для начала немного официальной статистики. По данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК, в декабре 2020 по сравнению с ноябрем в среднем по республике цена продажи одного квадратного метра нового жилья повысилась на 0,7% и составила 307,6 тыс. тенге; цена перепродажи благоустроенного (вторичного) – соответственно на 1,8% и 228,2 тыс. тенге.
За 2020 год (декабрь 2020 к декабрю 2019 ) уровень цен на перепродажу благоустроенного жилья возрос на 13,2%, продажи нового – на 5%.
Если смотреть приведенную статистику, начиная с 2009, то можно увидеть, что уровень цен в целом не выбивается из общей картины. В разные годы на рынке фиксировалось и снижение (2009 или 2016), и резкий рост (2014-2015).
С тем, что цены на недвижимость в Казахстане на начало нового года находятся в пределах привычных рамок, согласны и эксперты. При этом они отмечают, что продавцы, может, и хотели бы подороже продать недвижимое имущество, но активной поддержки у покупателей такая инициатива пока не находит.
- С одной стороны, мы наблюдаем повышенный интерес клиентов к возможности использования пенсионных средств, и, как следствие, некоторые продавцы квартир в ожидании спроса поднимают цены на недвижимость. С другой стороны, когда фактически будет запущен процесс приобретения недвижимости с использованием части пенсионных накоплений, точно не известно. Банки пока сами не имеют четкой информации. В связи с этим мы рекомендуем продавцам не повышать цены и ждать данной программы, а проводить переговоры с текущими покупателями. Ведь деньги за проданную недвижимость являются более ликвидными, чем сама недвижимость, - рассказал ведущий специалист агентства недвижимости RIA Light Александр Бикетов.
- В первую очередь важно определиться, о каких ценах мы говорим: о запрашиваемых ценах в объявлениях продавцов или же о ценах, по которым прошли фактически заключенные сделки. Если говорить о ценах сделок – то никаких изменений не произошло, поскольку деньги из пенсионного фонда на рынок еще не поступили, - уточнила председатель комитета по аналитике Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, директор агентства недвижимости DIXI Нина Лукьяненко.
При этом оба спикера отмечают, что повышение цен на недвижимость в 2021 возможно в краткосрочном периоде.
- Но оно будет иметь сезонный характер, после чего рынок сам среагирует на ситуацию с учетом спроса и предложения и произойдет корректировка цен, - сказал Александр Бикетов.
Цены на жилье всё же поднимутся
Нина Лукьяненко добавила, что дополнительные финансовые вливания в виде пенсионных денег могут поднять цены на 5-10% в текущем году. Возвращаясь к вопросу об искусственном росте цен, она отметила, что казахстанский рынок часто подвержен психологическому давлению - это отражается как на ценах сделок, так и на их количестве. Обсуждая новости о возможности использования пенсионных средств, многие продавцы активно стали поднимать цены на свои квартиры, рост в отдельных случаях сегодня составляет 10–15%.
- По моему мнению, эта тактика совершенно неверна. Такое поведение продавцов повлечет уменьшене количества сделок – важно понимать, что желающих приобрести объект по завышенной цене будет немного. Этот факт найдет отражение в том, что покупатели станут откладывать покупку на среднесрочную перспективу и станет накапливаться отложенный спрос. По имеющемуся опыту могу сказать, что подобный процесс длится не очень долго - 2-3 месяца, а затем спрос все же реализуется в сделках. В результате мы сможем наблюдать волнообразное движение рынка внутри года: чуть меньше сделок, затем чуть больше сделок, - заявила Нина Лукьяненко.
Вместе с тем эксперты по-разному оценивают влияние и эффект новых мер правительства по стимулированию рынка жилья и обеспечению населения страны дополнительными квадратными метрами.
- Определенный эффект при фактическом запуске программы будет, однако какой именно, прогнозировать рано. По публикуемым данным, воспользоваться своими накоплениями для приобретения жилья сможет небольшое количество граждан; большая часть будет использована на лечение, обучение или ремонт и, соответственно, большого спроса это не вызовет, влияние на рынок будет небольшим, - считает ведущий специалист АН RIA Light.
Нина Лукьяненко же считает, что новый инструмент увеличит спрос на недвижимость и окажет поддержку экономике страны, несмотря на то что купленные объекты невозможно будет продать в течение 5 лет. Особенно с учетом того, что «если ранее речь шла о сумме в 1,4 трлн тенге «пенсионных» денег, то сейчас данная цифра оценивается на уровне 2,5 трлн тенге».
- Конечно, не все эти деньги пойдут на покупку недвижимости, но большая часть, я думаю, не менее 60-70% от этого объема, так или иначе опосредованно будет связана с недвижимостью. Почему опосредованно? Потому что часть от суммы поступит в погашение уже действующих займов, часть будет направлена на приобретение земельных участков и строительство, часть на покупку квартир, часть же поступит в виде первоначального взноса на накопление суммы для покупки или первоначальных взносов в долевое строительство и в сделках найдет отражение нескоро. Все дело в том, что недвижимость - товар недешевый, и, если проанализировать доли вкладчиков, у которых накопления есть на полквартиры или целую квартиру, то они составляют примерно 19-20% от числа тех, кто сможет воспользоваться данным инструментом по снятию средств, - сказала руководитель АН DIXI.
Как пандемия изменила вкусы покупателей жилья
На вопрос о том, спрос или предложение сегодня доминируют на рынке, Александр Бикетов отметил, что на январь 2021 спрос на недвижимость в Алматы выше, чем количество предложений на рынке.
- В первую очередь, это связано с сезонным фактором снижения предложения: в конце года многие продавцы приостанавливают продажу своей недвижимости в связи с длинными праздниками. Второе - это ожидания вокруг программы частичного использования пенсионных накоплений и слухи о возможном повышении цен, - напомнил собеседник.
Нина Лукьяненко в ответе на этот же вопрос отметила, что наблюдается и большое количество предложений, причем самых разнообразных, и достаточно высокий спрос, подтверждаемый количеством сделок. Независимо от ситуации кому-то надо продать, кому-то - купить.
- Если говорить о мировых тенденциях, то специалисты отмечают, что растет число поисковых запросов на квартиры с открытыми террасами (у нас таких предложений не так уж много), растет запрос на жилые комплексы нового формата: наличие в ЖК общественных зон коммерческого назначения, где, например, можно провести переговоры (в некоторых странах, в том числе в России, приняты законы об удаленной работе), наличие безопасных и необычных детских площадок, наличие зон для выгула собак, территории для активных прогулок и занятий спортом, развитая инфраструктура в шаговой доступности – аптеки, магазины, - привела пример представитель Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.
Также, по ее словам, среди ведущих девелоперов, а также продвинутых покупателей появился новый термин – «лайфворкинг». В отличие от коворкингов, лайфворкинг представляет собой офис для жителей многоквартирного дома. Кроме того, наблюдается повышенный спрос на инвестиции в зарубежную недвижимость.
- Спросом пользуются либо проекты под небольшие инвестиции с целью сохранения денег – от $3000 до $50 000, либо проекты, в которых покупка недвижимости дает возможность ВНЖ и, соответственно, дает возможность пребывания в стране покупки даже при условии закрытых границ, - сказала Нина Лукьяненко.
Свои запросы в период пандемии сформировались и у казахстанцев. Большим спросом у покупателей стали пользоваться частные дома - в особенности со второй половины 2020.
- Просидевшие в своих квартирах на карантине люди захотели приобрести недвижимость большей площади и со своей территорией. Согласно данным Бюро национальной статистики, количество сделок по частным домам по Алматы за январь-декабрь 2020 составило 5619, что на 5% больше, чем в 2019. В нашем агентстве этот показатель даже больше и вырос на 20% по количеству сделок по сравнению с предыдущим годом, - отметил Александр Бикетов.
Нина Лукьяненко также отметила возросший спрос на индивидуальные дома, который будет удерживаться в ближайшие 3-4 года. При этом она отметила и иные пожелания покупателей относительно приобретаемой недвижимости.
- Помимо увеличенного спроса на частный сектор произошел пересмотр покупателями интереса к покупке квартиры - больше внимания обращается на наличие технических зон: прачечных, сушильно-гладильных помещений, большое внимание к возможности оборудовать рабочий кабинет. Пандемия сместила акценты при выборе недвижимости, - резюмировала эксперт.
Автор Дамир Серикпаев
Источник forbes.kz