В чем ошибаются люди, покупая квартиру в ипотеку

Выплата ипотечного кредита в Казахстане может продлиться на четверть века. То есть, взяв кредит на квартиру в 25 лет, полный расчёт будет годам к пятидесяти. Можно, конечно, срок выбрать и поменьше, но ежемесячный платёж, конечно, будет выше. Но, так или иначе, за срок ипотеки заёмщик выплачивает банку стоимость двух квартир (а то и больше), сообщает kn.kz.

Фото: freepik.com

Для начала обратимся к цифрам. Судя по информации Нацбанка, кредитный портфель в Казахстане стремительно растёт. На 1 января 2018 года его объём составлял 4,3 триллиона тенге. На 1 декабря 2021 года он достиг 9,8 триллиона. А на 1 января 2024 – уже 29,9 триллиона тенге!

Увеличивается и сумма задолженности физлиц с просрочкой свыше 90 дней. На 1 января 2018 года она составляла 414,5 миллиарда тенге, на 1 декабря 2021 года – 422 миллиарда. В конце 2023 года доля таких займов уже превышала 500 миллиардов тенге. Сейчас заёмщиков с просрочкой в Казахстане больше чем 890 тысяч человек. А просрочка составляет 392 миллиарда тенге. В большинстве случаев заёмщики объясняют невозможность выплачивать кредит потерей работы, кормильца и ухудшением здоровья.

Несмотря на всевозможные госпрограммы, систему жилстройсбережений, программы с партнёрами-застройщиками и прочее, по итогам 2023 года казахстанская ипотека в общем вошла в десятку антилидеров по процентным ставкам! Согласно данным аналитиков Numbeo, в рейтинге по процентным ставкам по ипотеке среди 97 государств и территорий Казахстан оказался в десятке стран (на 88 месте) с самыми высокими ставками (15,83%) на срок ипотеки в 20 лет. Кстати, самые хорошие для народа ставки – в Японии (1,73%), на Тайване (1,77%) и в Люксембурге (2,11%).

Конечно, жилстройсбережения намного выгоднее, нежели коммерческая ипотека банков второго уровня. К тому же, БВУ постепенно ужесточают требования к платёжеспособности клиентов, да и их ипотека зачастую доступна на короткие сроки: 5-7 лет, поэтому заем практически непосилен для простых граждан.

Поэтому прежде чем влезть в кредитную кабалу, стоит тщательно обдумать каждый свой шаг. Мы решили написать своеобразный чек-лист ошибок, которые могут допустить заёмщики на пути к процессу оформления ипотеки.

Ошибка №1: «Эмоциональная ипотека»

Принятие решение об ипотеке на эмоциях – самая главная ошибка заёмщиков. Да, многим надоедает жить с родителями или снимать жильё и хочется свою крышу над головой, но надо объективно оцениватьть свои возможности. Сначала изучить официальные сайты банков и выбрать самую выгодную ипотечную программу. Но лучше поговорить с менеджерами, чтобы они на месте сделали вам расчёт ежемесячного платежа и переплат по каждой программе. Прочитать условия ипотечного договора, обратить внимание на годовую эффективную ставку и на комиссии.

Можно «потренироваться» и какое-то время пожить в режиме ипотеки. Например, в течение полугода откладывать на депозит (или в «кубышку») неприкасаемую сумму – ежемесячный платёж. Во-первых, таким образом можно накопить на первоначальный взнос. Во-вторых, это будет вырабатывать вашу кредитную дисциплину. В-третьих, вы сможете понять, «тянете» ли физически такую сумму. Понятно, что банк может по закону установить сумму ежемесячного платежа в пределах 50% от ваших доходов, но стоит понимать – сможете ли вы жить на оставшиеся 50%? Или для комфорта вам надо 60-70% от зарплаты?

Совет: Начните вести учёт доходов и расходов, чтобы понимать, какая сумма в месяц уходит на питание, коммунальные услуги, налоги, проезд и другие нужды.

Но не забывайте, что есть ещё и непредвиденные траты вроде лечения, ремонта, трат на праздники или на кружки для детей (если у вас дети).

Те, кто арендует жильё, уже привыкли планировать свои доходы с учётом аренды. Но лучше впоследствии на эту же сумму и ориентироваться: чтобы ежемесячный платёж по ипотеке плюс-минус был равен той сумме, которую вы привыкли отдавать за аренду.

Ошибка №2: «Аренда в ожидании новостройки»

Жильё получше и одновременно подешевле – мечтают приобрести все ипотечники. Поэтому многие решают вложиться в новостройку и одновременно с этим снимать жильё.

Сейчас на рынке недвижимости Казахстана есть совместные ипотечные программы банков и застройщиков, которые предлагают квартиры в строящихся ЖК. Ставки вознаграждения очень заманчивые – от 0,1%. Сроки до 20 лет. Казалось бы, идея рабочая. Но надо понимать, что покупка строящегося жилья это гораздо большие расходы, нежели покупка «вторички». Не забываем, что после сдачи дома в эксплуатацию нужно будет потратить ещё несколько миллионов тенге на ремонт квартиры. Да и психологически ипотека будет немного тяжелее: дома у вас ещё нет, а деньги вы платите и за новостройку, и за аренду того жилья, в котором вы продолжаете жить.

Эксперты отмечают, что политические и экономические изменения очень влияют на рынок первичного жилья. Себестоимость строительства может скакнуть и возведение дома застопорится (а то и вовсе остановится). Также застройщик вправе изменить условия договора в случае девальвации или других потрясений на финансовом рынке страны.

Совет: Поэтому безопаснее и спокойнее начать улучшать жилищные условия с помощью ипотеки на объект вторичного рынка недвижимости.

Ошибка №3: «Потребительский кредит в помощь ипотеке»

Чем выше первоначальный взнос, тем дешевле ипотека. Это факт. Поэтому некоторые люди пытаются увеличить свой первоначальный взнос помощью потребительского кредита. Но ставка по которому самая высокая и если пересчитать все выплаты, то порой намного выгоднее предоставить меньшую «первоначалку», чем вешать на себя второе кредитное ярмо и загонять глубоко в долги. Такую финансовую нагрузку тяжело выдержать.

Кроме того, что потребительский заем очень дорогой, он выдаётся на короткий срок – около пяти лет (так как казахстанские банки не требуют для него залоговое обеспечение). Допустим, если брать в ипотеку однокомнатную квартиру стоимостью 12 миллионов тенге и взять в качестве первоначального взноса (20% = 2,4 миллиона тенге) потребительский кредит, то ежемесячно за него придётся отдавать по 53 тысячи тенге в течение 5 лет. Конечно, банку отдадите уже не 2,4 миллиона, а порядка 3,2 миллиона тенге. Добавим к этим 53 тысячам тенге ежемесячный платёж по самой ипотеке – 189 тысяч тенге (расчёт этой суммы вы найдёте в таблицах ниже) и получаем 242 тысячи тенге! Для однушки это невыгодно.

Также невыгодной является «серая» схема ипотеки без первоначального взноса, которые предлагают недобросовестные брокеры. Они завышают с помощью «своего» оценщика стоимость квартиры на сумму первоначального взноса и заёмщик вроде бы и получает квартиру без личных денег, но на очень невыгодных, дорогих условиях.

Совет: Если нет денег на первоначальный взнос, лучше отложить покупку. Вносить деньги на депозит и копить. Например, откладывая каждый месяц по 90 тысяч тенге, через 12 месяцев можно получить с процентами 1,16 миллиона тенге. За 3 года вполне можно накопить на первоначальный взнос.

Ошибка №4: «Жильё большой площади»

Конечно, если у вас большая семья, ютиться в «однушке» несколько лет затруднительно. Но если речь идет о молодой семье с одним ребёнком, можно потерпеть, и расширять жильё постепенно. Ипотека на более скромную квартиру заберёт меньше денег, времени и сил. А потом после погашения займа вы можете продать однокомнатную квартиру, и на руках у вас окажется приличный первоначальный взнос. Благодаря нему заем на следующую, более просторную квартиру будет гораздо легче: меньший срок, меньший процент и т.д.

Посмотрим, во сколько обойдётся покупка трёхкомнатной квартиры и однокомнатной. За основу возьмём среднюю ставку ипотеки в 15,83%. Первоначальный взнос – 20%. На первый вариант ипотеки отмерим 15 лет, на второй – в 2 раза меньше – 7 лет.

Расчёт сделаем с помощью ипотечного калькулятора kn.kz. Он будет, конечно, приблизительным, чтобы продемонстрировать разницу в ипотеке и выгодность постепенного расширения жилья.

Вариант 1: Покупка трёхкомнатной квартиры за 20 миллионов тенге:

Вариант 2: Покупка однокомнатной квартиры за 12 000 000 тенге.

Теперь представим, что после полного погашения займа мы продаём эту однушку уже за 17 миллионов тенге (условимся, что за 7 лет цена на обе квартиры вырастет на миллионов 5) и покупаем трёхкомнатную квартиру за 25 миллионов тенге. Для этого нам понадобится взять кредит – 8 миллионов. Предположим, что и ставка ипотеки за 7 лет поднимется – допустим, до 16%.

Подводим итоги: За 15 лет в первом случае мы переплатим 25 957 722 тенге. Во втором случае переплата: 6 338 789 тенге (за 7 лет) + 6 230 108 тенге (за 8 лет) = 12 568 897 тенге. Получается, что сэкономить удалось порядка 13 388 825 тенге. Да, потерпеть в «однушке» пришлось 7 лет, но сэкономленные деньги теоретически можно отложить, допустим, на ремонт или на обучение ребёнка. Заметим, что ежемесячные платежи во втором варианте (ипотека на однушку – продажа однушки – ипотека на трёшку), были меньше по сравнению с первым вариантом (ипотека на трёшку). Одно дело, платить 7 лет по 190 тысяч тенге в месяц и потом ещё 8 лет по 150, и совсем другое – когда все 15 лет ты платишь по 230 тысяч тенге. Да, в тесноте, но не в обиде – по финансам уж точно!

Совет: «Бывалые» ипотечники уверены, что самое главное – это все возможные варианты просчитать заранее и подкопить определённую сумму перед ипотекой!

Как мы уже говорили, кроме программ банков второго уровня, государство предлагает довольно эффективный инструмент для покупки квартиры – это система жилстройсбережений. Это помогает выработать и финансовую дисциплину и терпение. Сравните ВСЕ варианты и выберете тот, который подходит именно вам!

Источник kn.kz