Интерес к недвижимости растет, хотя цены на нее падают

На специальные счета казахстанцев, открытые в банках-уполномоченных операторах, ЕНПФ перевел гигантскую сумму — более 3,2 трлн тенге, хотя средняя сумма единовременных пенсионных выплат оказалась довольно скромной — порядка 2,4 млн.

При этом основная часть пенсионных накоплений на эти цели была снята в 2021 году – 2,6 трлн тенге, тогда как в прошлом году на жилищный рынок поступило 896,3 млрд. Нужно учесть также, что порядка 469,5 млрд было возвращено на индивидуальные пенсионные счета (ИПС) вкладчиков (получателей) от уполномоченных операторов в связи с тем, что единовременные пенсионные выплаты не были использованы в установленные сроки — по заявлению заявителя и иным причинам.

В текущем же году приток пенсионных накоплений на жилищный рынок практически сошел на нет. В последний раз ЕНПФ сообщил данные на эту тему по итогам января, когда в целом из него было изъято накоплений лишь на 11 млрд тенге, а за последний квартал прошлого года – 38 млрд. Для сравнения, за первый квартал прошлого года вкладчики (получатели) ЕНПФ изъяли 803 млрд тенге, а в 2021 году – 945 млрд.

По этой причине можно утверждать, что теперь рынок жилья возвращается к своим прежним условиям и продолжает развиваться без финансовой подпитки пенсионными накоплениями.

На это указывает значительный рост числа сделок купли-продажи жилья за апрель по сравнению с мартом – на 29,5% (до 31 445), тогда как месяцем ранее прирост к февралю составил лишь 0,6%. Среди регионов Казахстана лидерами по динамике этого показателя стали Костанайская (46,2%), Мангистауская (45,5%) и Актюбинская (45,2%) области, тогда как наименьший прирост сложился в Кызылординской (11,7%) и Туркестанской (14,1%) областях.

При подсчетах в годовом выражении, то есть к апрелю 2022, сохраняется значительный спад числа сделок купли-продажи на 40,1%, а к апрелю 2021 года и вовсе в 1,9 раза. По расчетам в среднегодовом исчислении (январь-апрель к аналогичному периоду прошлого года) спад оказался еще глубже – на 48%.

Максимумы здесь приходятся на Карагандинскую и Восточно-Казахстанскую области: соответственно 68,2% и 62,5% в годовом выражении, 70,8% и 69% — в среднегодовом.

Тем не менее из данных статистиков уже видно, что начиная с мая число сделок купли-продажи наверняка превысит прошлогодние показатели, а при нынешних темпах роста может достигнуть и уровней 2021 года за исключением тогдашнего декабря.

Зато ценовая динамика жилищного рынка сейчас вполне отчетливо «охлаждается». В апреле впервые за последнее время произошло одновременное снижение цен во всех его ключевых сегментах в годовом выражении. Цены продажи нового жилья опустились на 0,6% — до 486 150 тенге (в среднем по Казахстану за один квадратный метр общей площади квартир с черновой/чистовой отделкой), перепродажи квартир – на 1,5% (до 505 783 тенге), арендная плата за благоустроенное жилье – 0,5% (до 4 654 тенге).

Темпы роста последней в годовом выражении составили по итогам апреля 27,6%, что по-прежнему значительно превышает предельные ставки вознаграждения по тенговым банковским вкладам в 18,3% годовых, установленные Казахстанским фондом гарантирования депозитов. Кстати, по самым «длинным» вкладам сроком в 24 месяца предельные ставки еще ниже – 14,3%.

По этой причине вкладываться в покупку жилья все еще выгодно, если приобретение делается с целью последующей сдачи его в аренду. Если же инвестиции в недвижимость не делаются с этой целью, то нужно учесть, что цены продажи нового жилья выросли за год только на 7,8%, а перепродажи квартир – лишь на 3,8%, значительно уступая доходности тенговых депозитов.

Другое дело валютные вклады, предельная ставка вознаграждения по которым установлена КФГД на отметке в 1%, хотя в начале мая ФРС США повысила свою процентную ставку по федеральным кредитным средствам на 25 базисных пунктов, и теперь ее диапазон составляет 5-5,25% годовых.

Вполне очевидно, что сбережения в инвалюте, вложенные в жилье, принесут гораздо большую доходность по сравнению с валютными вкладами в казахстанских банках.