Четверг, 28 января 2021

В последние годы казахстанцы стали больше инвестировать в зарубежную недвижимость — Турция, Кипр, Дубай, Испания. На первый взгляд, что может быть лучше, чем иметь квартиру в теплой стране? Иногда отдыхать с семьей, а в остальное время сдавать в аренду и получать доход.

Недвижимости за рубежом: налог на недвижимость за границей

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что вложения в зарубежную недвижимость имеют неоспоримые преимущества. Во-первых, недвижимость не может упасть в цене так, как могут упасть акции на фондовом рынке. Нет риска полностью обанкротиться — при снижении цен собственники, как правило, не продают, а сдают объект в аренду.

Во-вторых, недвижимость способна сама себя выкупить. Вы можете внести первоначальный взнос, сдать объект в аренду и на доходы делать ипотечные взносы. В-третьих, недвижимость приносит не только доход от аренды, но и служит способом сохранить и приумножить капитал. В-четвертых, наличие недвижимости за рубежом облегчает визовые процедуры и служит постоянным местом отдыха для всей семьи.

Но, копнув глубже, у этой идеи можно обнаружить массу подводных камней. О том, как правильно выбрать доходные апартаменты, а не купить головную боль за свои же деньги, порталу kn.kz рассказывает Мадина Байболова, советник по недвижимости Северного Кипра.

Мадина Байболова

Мадина, как пандемия повлияла на спрос инвесторов в зарубежную недвижимость?

— Очень сильно поменялся портрет клиента. Если раньше люди больше покупали зарубежную недвижимость как «дачу на море» или источник дополнительного дохода, сейчас большинство сделок по зарубежной недвижимости — это семьи, переезжающие с целью постоянного проживания. То есть те, кто не хочет снова оказаться запертыми в тесной квартире во время второй волны пандемии. Таких покупателей больше интересует не шаговая доступность к морю, а наличие школ, детских садов, поликлиник.

Если же говорить о чисто инвестиционном сегменте, выигрывают страны, где можно всю сделку (выбор объекта, подписание договора, юридическое оформление) совершить удаленно, не выезжая из Казахстана. У нас на Кипре такая возможность есть.

В какой стране можно оптимально приобрести недвижимость для сдачи ее в аренду?

— Зависит от ваших целей. Если в приоритете гарантированный доход по принципу «чтобы капало», можно рассматривать классические рынки Западной Европы, например Германию. Это один из самых стабильных рынков, который дает уверенную доходность 3-5% в год, порог входа от 200 000 евро. Это вариант чтобы «сохранить».

Если же цель — «приумножить», нужно искать растущие рынки, где есть возможность получить доход и от сдачи в аренду, и от прироста стоимости. Например на Северном Кипре цена недвижимости растет на 5-10 % в год в течение последних восьми лет, доходность от аренды 10-11 % годовых, цены на адекватные объекты начинаются от 60 000 $.

 Может, в нынешних условиях, когда в любое время могут закрыть границы, безопаснее вложиться в квартиру в Нур-Султане?

— Смотря что считать безопасностью. Если возможность подойти к дому, пощупать кирпичи и испытать чувство обладания «вот оно, мое» — тогда да, лучше в Нур-Султане. Если же для вас безопасность капитала — это возможность как минимум сохранить его, лучше попробовать выйти за рамки привычного и просчитать на калькуляторе, как изменятся за ближайшие 3 года ваши накопления, если вложить их в Нур-Султан, и альтернативно в зарубежную недвижимость. И потом уже принимать решения, основанные на логике и здравых расчетах, а не эмоциях. Это же инвестиции.

 Как правильно выбрать за рубежом недвижимость, которая будет приносить стабильный доход?

— Выбрать хороший объект с инвестиционной составляющей гораздо сложнее, чем просто «домик у моря» для собственного удовольствия. Начинающим рантье важно отделить разум от эмоций и помнить, что объект должен не просто нравиться вам, но и быть способным генерировать стабильный доход.

Так, на Северном Кипре к 2020 году уже построено много интересных комплексов для отдыха и постоянного проживания. Но только считанные единицы могут похвастать успешной окупаемостью, и считаться инвестиционно-привлекательными. Как выбрать из многообразия предложений именно то, что действительно будет работать на вас? Рассмотрим на примере проекта от ведущего кипрского застройщика.

Итак, дано: курортный комплекс отельного типа в 600 метрах от моря; гарантированный доход — 7%, фактический — до 11,5%; ипотека под 6% или беспроцентная рассрочка на 40 месяцев с первоначальным взносом 30%.

Прежде всего посмотрим, как проект смог выйти на такую доходность? Во-первых, это современный комплекс с удачными планировками, качественной отделкой, дизайнерскими интерьерами. Во-вторых, здесь создана инфраструктура по принципу «город в городе»: прогулочные зоны, бассейны, детские площадки, рестораны, собственный супермаркет, аптека, спа, фитнес-центр, детский клуб, садик, кофейня. Много зелени, ухоженные красивые ландшафты. И, конечно, близость к морю. Жители комплекса могут прогуляться до пляжа пешком или доехать на бесплатном шатл-сервисе. Аналогов в этом регионе просто нет. Конкуренты — комплексы без инфраструктуры, с малым метражом или в значительном удалении от моря. Как результат — высокая заполняемость и популярность.

Анализируя «мирный» до пандемии 2019 год, видим что самые востребованные апартаменты — 2+1 (две спальни с одним санузлом, видовые), площадь 75 кв.м + 8 кв.м терраса. Средняя загруженность в сезон — 80%, в несезон — 30%. Средняя продолжительность отдыха — пять ночей. Цена за ночь в сезон — 113 $, в несезон — 80 $. Чистый доход в год после вычета налогов и комиссии за управление — 11 300 $. При стоимости квартиры в 98 000 $ получается фактическая доходность 11,5% годовых.

На эти показатели стоит ориентироваться как на образец успешного проекта инвестиционной недвижимости.

 Какие факторы влияют на доходность зарубежной недвижимости?

Близость к морю не всегда гарантирует максимальный поток арендаторов— Если вы самостоятельно подбираете доходные апартаменты, то нужно обратить внимание на следующее. Первое, конечно же локация. Например, у нас на Кипре большинство недвижимости априори расположено на побережье. Но близость к морю не всегда гарантирует максимальный поток арендаторов. Очень важно адекватно оценить прибрежную зону, ведь на острове очень много районов, где море рядом, но плавать в нем некомфортно или невозможно — берег галечный, каменистый или вообще обрывистая скала. В таких вариантах может быть очень красивый вид на море, но вот купаться придется только в бассейне. Туристов, которых привлекает такая локация, объективно меньше, чем тех, кто ищет комфортный ухоженный песчаный пляж. Соответственно, и доходность таких проектов будет ниже.

Второе, оцените понравятся ли ваши апартаменты туристам, получат ли они удовольствие от такого отдыха? Современная ли планировка, куда выходят окна, есть ли красивый вид? Сколько занимает дорога до моря, есть ли бассейны и водные горки? Кроме того, чем заниматься в комплексе вечером после активного дня на пляже — есть ли куда сходить с семьей, где оставить детей под присмотром? В нашем примере эти характеристики на высоком уровне. Если же проект, который вы рассматриваете для покупки, уступает по всем пунктам комфортности (это может быть морально устаревший вариант или эконом-класс без инфраструктуры), будьте готовы, что он не сможет выдерживать арендные ставки на достойном уровне. И тогда вам придется демпинговать для получения хоть какого-либо дохода.

Третье — наличие профессиональной управляющей компании с грамотным менеджментом и достаточным количеством персонала. Хороший арендный бизнес — это когда вы не должны переживать о том, где взять клиентов, как позаботиться о сохранности имущества, кто будет решать мелкие бытовые вопросы, встречать-провожать ваших гостей и устраивать после них уборку. Если вы намерены купить именно доходную недвижимость, а не просто курортную, имейте в виду, что на Северном Кипре комплексов с управляющей компанией считанные единицы. И хотя многие застройщики обещают, что будут помогать со сдачей в аренду купленной у них квартиры, зачастую на практике это ограничивается лишь услугой ресепшн, то есть встречей гостей и передачей им ключей от апартаментов. Генерацией потока клиентов они не занимаются, а это — главная составляющая.

И еще один совет: если выбираете доходную недвижимость, не забывайте просчитать варианты рассрочки или кредита, даже если можете оплатить всю покупку полностью. Если ваш дом будет достроен через год, а вы получили рассрочку на 3 года или кредит на 7 лет, доход от аренды будет перекрывать часть ваших платежей. Значит в итоге квартира обойдется вам значительно дешевле. В нашем примере можно получить 70% от цены недвижимости в виде беспроцентной рассрочки или кредита без подтверждения доходов под 6% годовых.

В целом, зарубежная недвижимость в 2020 году может приносить своему собственнику хорошую прибыль. Важно только найти достойный проект, который может показать реальную историю доходности рантье, а не просто красивые картинки у моря.

 Какой налог необходимо платить за сдачу недвижимости в аренду?

— На Северном Кипре налог на прибыль от аренды составляет 13%. Все расчеты, которые я привожу, показаны уже за вычетом налогов, то есть 11% — это чистый доход инвестора.

Нужно ли платить налог в Казахстане за владение зарубежными апартаментами?

— Нет, если вы просто собственник недвижимости за границей, это налогом не облагается. Вы должны просто задекларировать факт наличия у вас зарубежной недвижимости. А вот если эта недвижимость сдается в аренду, тогда в Казахстане вы должны оплатить налог в размере 10% от суммы полученного вами рентного дохода.

Автор Карима Апенова

Источник kn.kz