Как купить землю под ИЖС у государства и собственника, как сделать это с помощью ипотеки и какие документы нужны , сообщает banki.ru .
Фото: freepik.com
Законодательная база
Чтобы самостоятельно разобраться в нюансах купли-продажи земельных участков, нужно изучить:
- Закон о государственной регистрации недвижимости;
- Земельный кодекс;
- Гражданский кодекс.
В них подробно изложено, какие земли можно покупать и продавать, какие данные должны быть указаны в договоре, на каких основаниях происходит передача недвижимости.
Закон о государственной регистрации недвижимости. Госрегистрация прав на недвижимое имущество подтверждает основания, на которых недвижимость переходит от одного владельца к другому. И закон прописывает, как нужно регистрировать эти права и как должны проходить сделки. Например, какие документы собрать для государственной регистрации, куда их отнести и как подать; может ли на один объект недвижимости быть двойная регистрация права; какие сведения вносятся в кадастр недвижимости.
Земельный кодекс. Согласно земельному кодексу, покупке и продаже подлежат только поставленные на государственный кадастровый учет земли, и информация о них должна находиться в ЕГРН. Если же ее нет, то участок необходимо поставить на кадастровый учет, а перед этим размежевать, то есть определить его границы. Эти данные нужно указать в межевом плане, чтобы Росреестр потом внес их в базы данных.
Земельный кодекс также разделяет земли на категории по целевому назначению:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленные;
- особо охраняемые;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
В земельном кодексе также указан ВРИ — вид разрешенного использования. Далее подробно разберем, на землях с какими категориями и ВРИ можно строить жилые и садовые дома, а также вести хозяйство.
Гражданский кодекс. Он указывает, какие данные позволяют определить участок не просто как клочок земли, а именно как объект недвижимости, по которому можно заключать сделки. Учитывает гражданский кодекс и кадастровый номер участка, необходимость указания цены. А если цена дома, который стоит на земле, в договоре не прописана, то она входит в общую стоимость (если иное не предусмотрено договором). Но главное: если в договоре стоимость участка не указана вообще, то юридической силы у такого документа не будет.
Также гражданский кодекс прописывает, по каким правилам продавец передает недвижимость, а покупатель ее принимает.
Как выбрать участок земли
Выбирая земельный участок, определитесь, как вы его будете в дальнейшем использовать: сажать зелень с овощами, строить жилой дом (чтобы потом в нем прописаться) или, например, заниматься фермерством. Для каждой цели у земель есть свои категории и виды разрешенного использования.
Кроме того, оцените обстановку вокруг. Если, к примеру, рядом есть озеро, уточните, как сильно оно выходит из берегов во время паводка. Если участок стоит под уклоном, оцените, насколько большой этот уклон и не придется ли при строительстве дома вкладывать дополнительные деньги, силы и время в выравнивание земли. В конце концов, каким бы привлекательным ни был пейзаж, многое сводится к транспортной доступности, инфраструктуре, инженерным коммуникациям.
Как выбрать тип участка
Если вы планируете построить на участке дом, для этого подойдут земли двух категорий: сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Но вот в чем разница.
- На землях с категорией «Земли сельхозназначения» и ВРИ «Ведение садоводства» можно построить только садовый дом для сезонного использования.
- На землях с категорией «Земли населенных пунктов» и ВРИ «Для индивидуального жилого строительства», «Для ведения личного подсобного хозяйства», «Ведение садоводства» можно построить жилой частный дом для круглогодичного использования, в котором разрешат прописаться.
- На участках с ВРИ «Ведение огородничества» и «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» строить жилой и садовый дом нельзя. Только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая.
Узнать категорию земель, к которой относится участок, можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
Решите, хотите ли вы жить на участке круглый год, будете ли проводить к дому газ, водопровод и электричество, важна ли вам приписка. От этого зависит и выбор типа земли.
Обратите внимание. За нецелевое использование земли могут выписать штраф — от 20 тыс. до 50 тыс. рублей для физических лиц.
Продавец — частное лицо или государство
Продавцом участка может быть государство, застройщик или частное лицо. При сделке с госсобственником вы можете существенно выиграть в деньгах. Купить земельный участок у государства можно тремя способами:
- Покупка на торгах.
- Покупка без торгов.
- Выкуп арендованного участка.
Участки на торги выставляются по кадастровой стоимости, бывает дисконт в зависимости от вида сделки. Выбрать предложения можно на сайтах местных администраций или на сайте системы «ГИС торги». При этом в торгах может принимать участие и один человек (тогда земля достанется ему по первоначальной стоимости), и несколько желающих (тогда земля достанется тому, кто предложит максимальную цену).
Купить участок у государства без торгов могут только физлица и только на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, садоводства или ведения личного подсобного хозяйства в пределах населенного пункта. Информацию о таких участках вы можете узнать на публичной кадастровой карте. Когда найдете подходящий:
1. Подайте в муниципалитет заявление о выкупе.
2. Подождите от 25 до 50 дней (сроки рассмотрения заявления в разных регионах могут значительно отличаться).
3. В случае положительного ответа местная администрация опубликует извещение о предоставлении участка, и вы сможете приобрести его в течение 30 дней со дня опубликования, если больше никто не будет на него претендовать.
Также можно выкупить у государства участок, которым вы пользовались ранее на правах аренды. Но использовать его необходимо по целевому назначению. Например, если это земли для индивидуального жилого строительства, выкупить участок получится после того, как вы построите на нем жилой дом.
Покупка земли у частного собственника
Чтобы купить земельный участок у собственника, надо первым делом этот участок найти, например, по объявлениям. Затем связаться с продавцом и договориться с ним о встрече. У продавца стоит уточнить, не находится ли земля в залоге, аренде или под арестом у судебных приставов. Если ответы показались вам неубедительными, информацию можно перепроверить в ЕГРН или в управлении apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa того населенного пункта, где находится участок.
Если обременений нет, а все собственники на продажу согласны, переходите к сделке:
- Оформите договор купли-продажи.
- Зарегистрируйте договор в МФЦ. Понадобятся паспорта покупателя и продавца, документы, устанавливающие права на землю, выписка из ЕГРН.
- Оплатите договор, передав деньги продавцу сразу после подписания бумаг.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре и получите выписку из ЕГРН.
Не помешает заручиться поддержкой юриста, чтобы он помог все проверить. Но если с документами и землей полный порядок, покупка участка у частника пройдет куда быстрее, чем сделка с госсобственником.
Покупка земли у девелопера
При покупке земли у застройщика первым делом ознакомьтесь с предложениями разных девелоперов и выберите наиболее интересное. Дальше схема такая же, как с физическим лицом: заключите предварительный договор купли-продажи, внесите задаток, проведите межевание земель, присвойте участку кадастровый номер, заключите основной договор, перечислите оставшуюся сумму и зарегистрируйте права собственности в Росреестре.
Как проверить участок
Перед покупкой необходимо проверить у продавца документы на участок, обратить внимание на транспортную доступность, инфраструктуру, коммуникации. Но также нелишним будет поинтересоваться в градостроительном департаменте муниципалитета, где вы собираетесь приобретать землю, о планах на эту территорию: не собираются ли там прокладывать трассы, строить заводы.
Кроме того, проверьте и другие нюансы:
- Нaxoдитcя ли земля в зaлoгe.
- Арестована ли земля.
- Находится ли она в аренде.
- Какие ограничения распространяются на участок.
- Можно ли узаконить на этом участке самовольные постройки.
- Не нарушены ли строительные нормы.
- Есть ли у продавца права на землю.
- Есть ли у продавца родственники, которые могут оспорить сделку.
- Все ли документы в порядке.
Особенности покупки земли под ИЖС
Приобретая землю под индивидуальное жилое строительство, помните, что использовать ее нужно по назначению, то есть построить дом. Никакой фермы по разведению свиней, никаких промышленных теплиц. Причем это должен быть дом высотой не выше трех наземных этажей (не более 20 метров). В нем можно прописаться и жить круглый год, ему присваивают адрес. Также на участке можно возводить хозяйственные постройки, гараж, баню — все, что вам необходимо для жизни.
Однако не стоит забывать, что сам статус участков под индивидуальное жилое строительство подразумевает, что строительство на них должно быть. И начать его нужно в ближайшие три года с момента покупки земли. Если не соблюсти это правило, участок могут изъять в пользу государства.
Строить как попало и что попало тоже не получится. Проект нужно согласовать с местными властями, они также могут устанавливать дополнительные правила.
Предварительные договоренности
После того как вы найдете нужный вам участок, проверите документы и договоритесь с продавцом о цене, подкрепите обоюдное согласие предварительным договором купли-продажи. Нужен он для того, чтобы подстраховать обе стороны от изменений в сделке или от ее отмены, например, собственник откажется продавать земельный участок или внезапно завысит цену.
Подкрепить свои обязательства вы можете задатком или авансом. Между ними есть разница. Аванс возвращается в полном размере, независимо от того, кто отказался заключать договор. Задаток остается у продавца, если сделка не состоялась по вине покупателя, или возвращается покупателю в двойном размере, если инициатором прекращения сделки стал продавец.
Как оформить куплю-продажу земли
Предположим, вы выбрали земельный участок, договорились с продавцом о стоимости и даже заключили предварительный договор. Теперь нужно все окончательно оформить.
Документы для оформления купли-продажи земельного участка
Для оформления купли-продажи земельного участка вам понадобятся следующие обязательные документы:
- паспорта каждой стороны сделки;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- договор купли-продажи;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об уплате госпошлины.
Как оформить договор и что в нем должно быть
Договор оформляется исключительно в письменном виде, а кроме предмета сделки в нем должны быть указаны стороны (покупатель и продавец, а также представители, если они есть) и стоимость: кто, о чем и на каких условиях договаривается.
Имейте в виду, что цена сделки — существенное условие. Без ее согласования договор будет недействительным. Также должен быть прописан порядок оплаты, кадастровый номер участка, его точный адрес, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, отдельные параметры участка.
Кроме того, в договоре должны быть указаны состояние и порядок передачи участка, права и обязанности сторон, условия для изменения и расторжения документа, порядок разрешения споров.
Можно ли купить землю под ИСЖ в ипотеку
Земля — та же недвижимость, и приобрести ее можно в том числе в ипотеку. На Банки.ру можно изучить больше 70 предложений с процентной ставкой от 1,2%.
На рынке существуют льготные ипотечные программы, которые распространяются на покупку участка под ИЖС: например, семейная ипотека или ипотека для IT-специалистов.
Как и в ситуации с любой ипотекой, приобретаемая недвижимость становится залоговым имуществом банка, пока вы не расплатитесь по долгу. Но именно из-за этого вы не сможете купить какой попало участок: он должен быть рентабельным. На тот случай, если у вас изменится финансовое положение, не будет возможности гасить кредит, а банку придется продавать залоговое имущество. У каждого банка к земле будут свои индивидуальные требования, но в среднем они выглядят так:
- На земле можно заниматься индивидуальным жилищным строительством.
- Участок должен располагаться в регионе присутствия банка (а часто и не дальше 100 км от офиса, где вы собираетесь оформить ипотеку).
- Земельный участок не может быть резервной и природоохранной зоной.
- Площадь участка — не менее 6 соток, но не более 60 соток.
- К участку должно быть удобно подобраться на машине в любое время года.
- Рядом должны располагаться инженерные коммуникации и сети.
- У участка должны быть установлены конкретные границы.
- Территория должна находиться вдалеке от мест захоронений отходов вредных выбросов.
Порядок оформления купли-продажи земельного участка
При оформлении купли-продажи земельного участка необходимо зарегистрировать переход права собственности на него. Сделать это можно в МФЦ, у нотариуса или в Росреестре. Причем оформление в Росреестре — самый быстрый и надежный способ. Достаточно заранее запланировать свой визит, выбрав на сайте ближайший офис и услугу по регистрации права.
Регистрация в МФЦ обычно проходит дольше, зато офисов многофункциональных центров больше, чем офисов Росреестра. А вот сама процедура оформления купли-продажи земельного участка не отличается.
К нотариусу нужно обращаться, если владелец земельного участка — несовершеннолетний ребенок или недееспособный (частично или полностью) человек, а также в случае продажи доли в праве собственности. В этих ситуациях без нотариуса Росреестр просто не зарегистрирует передачу права. Впрочем, если вы решили обратиться к нотариусу просто для личного спокойствия, никто вас останавливать не станет.
Срок оформления сделки
Переход права собственности зарегистрируют в течение семи рабочих дней, если вы подали документы в Росреестр, и в течение девяти рабочих дней, если вы делали это через МФЦ.
Если же за регистрацией вы обратились к нотариусу, то переход составит три рабочих дня, а в случае с подачей нотариально заверенных документов в электронном виде — один рабочий день.
Когда сделка считается завершенной
После того как вы зарегистрируете переход права собственности, можете забрать в Росреестре или МФЦ свидетельство. Теперь сделка считается завершенной, а земельный участок — безоговорочно вашим.
Признание договора купли-продажи недействительным
Недействительные договоры купли-продажи бывают ничтожными и оспоримыми. Первый случай — если документ в принципе заключен с нарушениями закона (например, по поддельным документам), и он недействителен с момента его подписания. Второй будет недействительным только после того, как его таковым признает суд. Соответственно, нужен человек, который в этот самый суд обратится. А им может стать, например, супруг женщины, которая продала участок, находящийся в совместной собственности. Просто на момент сделки он отбывал наказание в колонии, а когда вернулся, потребовал признать договор недействительным.
Как оформить продажу земельного участка
Если вы решили оформить продажу земельного участка, следуйте алгоритму:
- Если участок не учтен в реестре, поставьте его на кадастровый учет.
- Найдите покупателя, договоритесь с ним о цене и других условиях продажи.
- Составьте договор купли-продажи, указав в нем данные всех участников сделки.
- Укажите в договоре стоимость участка, его категорию, вид разрешенного использования и кадастровый номер.
- Проведите сделку.
- Подайте заявление в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.
Автор Илья Ненко
Источник banki.ru