Часто перед сделкой по недвижимости на руках у покупателя нет всей необходимой суммы сразу. А удержать объект хочется! И тогда покупатель предлагает продавцу определённую денежную сумму за своеобразное «бронирование» недвижимости на какое-то время. Но как это правильно оформить нотариально? Это будет аванс, задаток или залог? Напомнила разницу в этих финансовых понятиях нам адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Серпыловна Саттарова.
Фото: freepik.com
Причины, по которым люди предлагают владельцам объектов денежную сумму для «брони» недвижимости, могут быть разными: например, покупатель сам ждёт деньги после продажи своего имущества, чтобы вложить сумму в новую недвижимость или покупатель ждёт проверки документов от банка и одобрения ипотеки. Это не страшно и такие ситуации встречаются часто. Причём, по так называемому в народе «закону подлости» именно в эти моменты и можно встретить идеальную квартиру или помещение. Поэтому по закону предусмотрены случаи, когда в обмен на денежный взнос, продавец сразу же снимает объект с продажи и ждёт, пока его клиент подготовит всё для покупки.
Нюансы задатка
Если вы – продавец и точно уверены, что не передумаете продавать свой объект, то лучше будет оформить с клиентом соглашение о задатке. По нему, если покупатель вдруг передумает оформлять куплю-продажу, потерянное на ожидание время продавца будет компенсировано деньгами: задаток по закону можно не возвращать.
Жазира Нурланова– Понятие задатка прописано в Гражданском Кодексе РК, в статьях 337 и 338, – рассказывает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова, – При сделке с недвижимостью задатком признаётся денежная сумма, которую хозяину продаваемой недвижимости отдаёт будущий покупатель в счёт причитающейся суммы стоимости объекта. Соглашение о задатке независимо от суммы отданного задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено. А несоблюдение письменной формы делает соглашение о задатке – ничтожным. То есть, если вы устно договорились, что «отдаю такую-то сумму в задаток» – чисто юридически это никакой не задаток. А, скорее, аванс. И у него совсем другие последствия.
В задаток обычно оставляют 10% от стоимости недвижимости. То есть, если квартира, допустим, стоит 20 миллионов тенге, можно отдать хозяину объекта 2 миллиона и потом при заключении сделки купли-продажи донести остальные 18 миллионов тенге. Но можно договориться и на другую сумму задатка (большую или меньшую).
Но следует понимать: если вы – хозяин недвижимости и передумаете её продать – придётся вернуть несостоявшемуся покупателю не 2 миллиона, а уже 4 (по закону задаток возвращается покупателю в двойном размере). Если вы решили изменить сумму недвижимости и продать её, например, чуть дороже и покупатель с этим не согласен – вам тоже придётся возвратить ему двойной задаток (так как сделка по факту отменилась по вашей вине).
– Если в связи с отменой сделки какая-то из сторон понесла ещё и дополнительные убытки, допустим, покупатель прилетел из другого города на договор купли-продажи, а продавец передумал продавать недвижимость, то продавцу придётся возместить покупателю ещё и расходы за перелёт, – говорит Жазира Саттарова, – Часто люди отказываются возмещать такие убытки, но если несостоявшийся клиент наймёт адвоката, подаст в суд и приложит билеты и другие доказательства – дело, скорее всего, выиграет. И кроме авиабилета придётся ещё и услуги его адвоката возмещать. Поэтому нужно понимать, что задаток влечёт за собой чёткую ответственность обеих сторон.
Соглашение о задатке лучше оформлять у нотариуса, чтобы в случае судебного разбирательства было проще доказать свою правоту. В соглашении нужно кроме реквизитов обеих сторон (и технических характеристик объекта) прописывать не только сумму задатка и итоговую цену недвижимости, но и сроки, в которые должен быть заключён договор купли-продажи. Все суммы – только в тенге!
Нюансы аванса
Если покупатель и продавец допускают хоть малейшую возможность, что что-то может пойти не так и сделка может сорваться, им лучше оформить аванс. Эти деньги возвращаются их владельцу без каких-то штрафов и санкций (если таковые не были прописаны в соглашении) вне зависимости от причин отмены сделки и от того, кто виноват, что сделка сорвалась. Но если аванс вносился риелтору или агентству недвижимости – специалисты могут списать из суммы аванса неустойку за проделанную ими работу (например, по проверке юридической чистоты объекта).
– Аванс тоже нужно оформлять письменно. Вообще все манипуляции с деньгами всегда надо оформлять письменно, чтобы хоть как-то застраховать себя от обмана, – советует адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова, – Нотариально заверять не обязательно, но если стороны решат пойти к нотариусу – их право.
Также как и в соглашении о задатке, в авансовом соглашении нужно прописывать реквизиты обеих сторон, технические характеристики недвижимости, размер аванса (как правило он намного больше чем задаток, но сумма тоже индивидуальная в каждой сделке), итоговую стоимость недвижимости, а также срок заключения договора купли-продажи.
– В статье 292 Гражданского Кодекса РК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором, – говорит Жазира Саттарова, – И самый частый способ – это задаток и аванс. Они оба представляют собой частичный платёж вперед за квартиру, гараж, и другие виды недвижимости, товаров и услуг. Но у аванса, в отличие от задатка, нет обеспечительной функции. Простыми словами если сделка, за которую вы дали аванс, сорвалась – как-то наказать за этот срыв – не получится. Аванс – не обеспечивает обязательства.
Нюансы залога
Очень часто люди путают задаток и залог. Но это абсолютно разные понятия. Так как в залог можно оставить какую-то вещь, а в задаток – только деньги. Получается, что в залог будущей сделки можно отдать, например, машину. Но это очень, очень редкая практика между физическими лицами. В основном залог применяют в банковском кредитовании и обеспечивают залогом ипотечные займы. Чтобы в случае нарушения, например, сроков выплат, банк смог получить долг путём продажи заложенного имущества (или его части). А его владелец, соответственно, потеряет это имущество (или его часть).
Если человек хочет отдать владельцу жилья в залог машину, договор тоже нужно оформлять письменно и лучше всего – заверять у нотариуса. При этом нужно понимать, что залоговая вещь находится в собственности покупателя, но распоряжаться ей он может только с разрешения залогодержателя.
В том случае если вы собираетесь закладывать недвижимость в банке, залог оформляют документально и в государственной базе регистрируется обременение на заложенный объект. Продать этот объект потом можно только с разрешения банка.
А вот если вы собрались купить квартиру, которая находится в залоге, то тут нужно пройти несколько этапов:
- сначала владельцу нужно получить разрешение на продажу недвижимости от банка-залогодержателя,
- потом придётся погасить долг в банке (эту сумму погашения как раз-таки можно прописать между покупателем недвижимости и продавцом как задаток или аванс);
- после погашения долга залоговое обременение снимается и владелец жилья заключает сделку купли-продажи с покупателем объекта.
До того, как продавец и потенциальный покупатель жилья пришли к моменту внесения задатка или аванса за объект, человеку, который будет приобретать недвижимость, нужно обязательно проверить юридическую чистоту недвижимости.
– Помочь это сделать может юрист или риелтор, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова, – Бывают случаи, когда квартиру продают родственники наследников, не имеющие права на жильё, или пытаются продать мошенники. И законные хозяева при этом даже не подозревают, что планируется какая-то сделка купли-продажи и кто-то кому-то внёс аванс за их недвижимость. Это всё равно откроется рано или поздно, и вам придётся разбираться в суде.
Воды при этом может утечь столько, что и людей след простынет, которые взяли у вас деньги. И хорошо, если это будет небольшой аванс, а не сумма, на которую вы взяли, например, кредит. Поэтому проверяйте перед любыми операциями с деньгами и документами – чья это на самом деле квартира. А потом уже решайте, что будете оставлять хозяину полюбившейся вам недвижимости – задаток, или аванс…
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Саттарову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68,
Автор Инна Тюменцева,
Источник kn.kz